マンションを売るときのお役立ちサイト http://www.mansyon-uru.net/ マンション 売る あなたのためのお役立ち情報サイト ja Copyright 2012 Wed, 21 Mar 2012 16:42:08 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss マンションを売る場合の注意点 お金と気持ちは切り離して考えてください。 マンションを売る場合に気をつけないといけないこと。 それは「お金の問題」と「気持ちの問題」を一緒にしてはいけないと言うことです。 まず感情を横に置いておき、その上でマンションを売ることでお金の問題を解決できるかを明確にしないといけません。 しかし、多くの方が「売りたい」という感情（気持ち）が先走ります。 そして動いて後でお金の問題にぶちあたるのです。

マンションを売る目的は？

もともと明確なマンションを売る目的があった人も、この順序を間違えて動くと「何のためにマンションを売るのか」を見失うのです。 ・こうなりたいからマンションを売りたい。 ・そのためには、このようなお金の問題がある。 ・それをまず解決できるか？ ・次に、当初の目的を達成できるか？ この順番で見直してくださいね。]]> http://www.mansyon-uru.net/faq/post-30.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-30.html マンションを売るときに役立つコラム集 Wed, 21 Mar 2012 16:42:08 +0900 マンションを売ることが正しいか？ マンションを売ろうとする人の多くは、売ることをもう前提として話を進めていきます。 しかし、中には「それは売らないほうがいいんじゃないの？」という人がいることも事実です。 例えば、売って毎月の支払いを楽にしたい人がいます。 売ればローンから開放される。 しかし生活水準は下げられない。 こんな場合、売ることはできますが、当然どこか賃貸にはいる必要が出てきます。 そうすれば毎月賃料もかかれば、引越し代や保証金や礼金も掛かる。 お金が出て行かないように売ったのに、結果余計にお金が掛かってしまった。 そんな本末転倒なこともありえるのです。 マンションを売るときは、まず売るという選択肢が1番なのか？ それをよく考えたうえで行動しましょう。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-29.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-29.html マンションを売るときに役立つコラム集 Thu, 23 Feb 2012 16:38:04 +0900 ２０１２年、マンションを売るときに知っておいてください。 「今年はマンションを売る」 そのようにお考えのあなたに、今回は今年の不動産市場についてお話します。 ２０１１年と比較し、まず変わらないことは ・買い手市場が続く ということです。 それも去年以上に。 最近住宅ローンの審査も厳しくなってきました。 理由は買い手の職業形態にも関係しています。 昔は終身雇用を前提にして仕事していましたが、現在ではヘッドハンテイングや新規事業部立ち上げなどが多く、そのたびに会社が変わる。 それが銀行によって評価が変わる。 今の仕事を始めてまだ２年。 なんていう人が増えます。 これに対し、厳しい審査でローンが通らない。 結果として買えない人が増えているのです。 この傾向は今年もさらに強まります。 また震災の影響もあります。 震災そのものではなく、震災により不動産の見方が変わりました。 これにより今までは普通に売れていたマンションが 「地震のときは危ない！」 とリスクと感じる人が増えます。 このように、２０１２年は２０１１年で現れてきた現象が、個々の不動産売買にいよいよ本格的に関係してきます。 それをどのように回避して、かしこくマンションを売るのか？ 今年マンションを売る人は、このサイトの情報をしっかりキャッチしてマンションを売却を成功させてください。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-28.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-28.html マンションを売るときに役立つコラム集 Sun, 01 Jan 2012 08:33:09 +0900 マンションを売る人が陥る罠 マンション売却の間違った常識 マンションを売る人が陥る罠があります。 それは「これぐらいであれば売れるだろう」と素人判断することです。 例えば自分のマンションを売り出す際に「前に下の部屋で売りに出ていた部屋が○○○○万円だったので、うりに部屋ならこのぐらいで売れるだろう」と思い、不動産屋さんに査定を依頼する。 結果、想像していた価格より安い査定額が。。。。。 「え？なんでこんなに安いの？」 マンションを売る場合、必ずその理由があります。 その理由により、売りに出す価格は変わるのです。 過去同じマンションで売りに出したものがあっても、売主さんの状況は分かりません。 また、売り出し価格が分かっても「売れた価格」は分からない場合が多いのです。 価格の思い込みをしていると、不動産屋さんの査定が出てきたときに相談しにくくなります。 過去の話を知っていたとしても「横にいったん置いておいて」ニュートラルな状態で査定を受けましょう。 マンション売却のこちらのコラムも参考にしてみてください。]]> http://www.mansyon-uru.net/faq/post-27.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-27.html マンションを売るときに役立つコラム集 Sun, 24 Jul 2011 08:24:10 +0900 投資用のマンションを売る 一口にマンションと言っても住宅用のマンションもあれば「投資用」として所有しているマンションを売る場合もあります。 投資用マンションを売る場合は、住宅用とは「買う方の属性」がまるで違います。 そして価格の決定方法も「利回り」が重視されます。 もし同じマンションであってもＡという部屋は月額６万円で貸している。 Ｂという部屋が７万円で貸しているとしましょう。 この場合、両方の部屋とも「利回り８％の物件」として売りに出すと、売り出し価格はどれくらいちがうでしょう？ 式：年間の収入÷利回り＝その利回りでの売り出し価格 これが式ですので、これに当てはめて計算すれば賃料６万円のＡは９００万円。 対し、賃料７万円のＢは１，０５０万円。 同じ建物内でも賃料が１万円違えば同じ利回りで売り出し価格が１５０万円も変わってくるのです！ そういう仕組みから考えると、投資用マンションを売ることを考えた場合で少しでも賃料を高く契約することが大事だといえます。 １万円の差が１５０万円とすれば、がんばって粘って交渉して賃料を２千円でも高く契約できれば、売るときにはその２千円が３０万円になるという計算になるのです。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-26.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-26.html マンションを売るときに役立つコラム集 Wed, 15 Jun 2011 17:05:32 +0900 マンションを売る時期は？ マンションを売る場合に時期を気にされる方がいます。 しかし、この時期についてはいろんな考え方があります。 不動産屋さんが営業トークで「よく物件が動く時期です！」なんていいますよね。 でもそれって本当でしょうか？ 確かに物件によっては動く時期はあります。 しかし、最近の経済事情を見る限り、「時期を待って売る」よりも、「早く売り出して買い手を見つける」ことのほうが大事です。 では、「売りに出したいけど、引越しは半年後」なんて場合はどうすればいいのでしょう？ その場合は早く売りに出した上で「引渡し時期は○年○月」というように時期を指定すれば大丈夫です。 早く買い手を見つけることで、精神的にも楽になりますからね。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-25.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-25.html マンションを売るときに役立つコラム集 Fri, 06 May 2011 16:17:54 +0900 マンションを売るときにいらない家具はどうしたらいい？ マンションを売るときに、新居で不要になる家具がある。 この場合はどうすればいいでしょうか？ まず、だれが見ても傷みが激しかったり、修繕にお金が掛かる。 また汚れているものは捨ててしまいましょう。 しかし、部屋にあわせて作ったクローゼットや作り付けの家具。 こうしたものは、わざわざ先に取り外すことはありません。 買い手に見てもらい、相手が「欲しい」と言えばそのまま引渡しすればいいでしょう。 ただ、その場合は２つの注意点があります。 １つめは修繕の義務を負わないようにすること。 引渡しの前に売主として動作や傷みがないかはチェックします。 しかし、引渡し後に壊れても責任持たないよ。としっかり確認しておいてください。 ２つめは有料にすること。 高級な家具を引き渡す場合は、買い手と相談すればいいでしょう。 しかし、中古のエアコンなどの場合は有料で売ることで、将来修繕について揉める可能性がでてきます。 買い手の立場で言えば、「金出して買ったのに、壊れている！！」と感情的になりますよね。 そうならない為にも、よほど高額なもので無い限りは無料で譲り渡して責任は持たない、というスタンスがいいと思います。 また、継続して設備の修繕やチェックがある場合は、その担当業者も紹介しておくといいですね。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-24.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-24.html マンションを売るときに役立つコラム集 Wed, 13 Apr 2011 11:24:12 +0900 マンションを売るときに秘密にしておきたいこと 売主さんの中には「実は、、、、ここが壊れていて・・・・。これ秘密買主さんに秘密にしておいたほうがいいですよね、、、、」ということがあります。 私は不動産仲介という立場で、こういう話を聞いてしまった場合「買主が不利益を被る知った事実」は買主さんに伝える義務があります。 こうした隠し事や秘密にしておきたいこと。 だまって買主さんに売ってしまうことが出来たとしても、いつかはバレます。 実は今私が住んでいる借家。 何も聞かされずに住んだのですが、住み始めて１ヶ月後くらいにお隣さんがこう言いました。 「戸締りは十分気をつけてくださいね。お宅は昔２回ぐらい空き巣が入ってますから！」 ・・・・何？ ようは私の住んでいるこの借家は、過去空き巣に入られているというのです。 あわてて管理している不動産屋さんに聞くと、不動産屋さんもその事実を知らず。 持ち主に聞くと「そういう事実があったこと」を認めました。 さらに、そのとき鍵も交換していないことも分りました。。。。。。 このように、秘密にしていてもほとんどの場合、後からばれます。 最初に言っておけば大事にならないことも、黙っていた為に面倒に発展します。 ぜひ、気をつけていただきたいと思います。 秘密にしておきたいことは、早めに伝えてしまう。 これが大事です。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-23.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-23.html マンションを売るときに役立つコラム集 Thu, 24 Mar 2011 09:58:48 +0900 マンションを売るときに、壊れたエアコンはどうするの？ 売るマンションにつけてあるエアコン。 数台のうち１台が壊れている。 新しい家には１台も持っていかない。 その場合はどうすればいいでしょう？ まず、壊れているエアコンは撤去しましょう。 しかし、ここで問題有。 エアコンを撤去すれば、当然その場所のクロスが汚れています。 エアコンがついていれば目立つことの無かった汚れも、外したが為に目立つという可能性も。 その場合は「今はついていますが、引渡しの時には外しますね。外した跡少し汚れていると思いますが。。。」としておいてもいいでしょう。 あと気をつけて起きたポイント。 汚れが酷い場合に「クロスを張り替える」こともあると思います。 その場合、もし張替え前に古いエアコンがついていたら、もう外してしまいましょう。 もちろんエアコンが新しい場合は、クロスを張りなおしたあとにもう一度つければいいです。 しかし、古いエアコンの場合見た目も少し汚れているのであればいっそ外したほうがいい。 なぜなら、クロスが新品になればエアコン自体の古さが浮いてしまうのです。 リビングのエアコンであればあったほうがいいと思いますが、３LDKなどの場合でリビング以外の部屋であればエアコンない状態で売りに出しても大丈夫です。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-22.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-22.html マンションを売るときに役立つコラム集 Thu, 17 Mar 2011 14:37:04 +0900 マンションを売るときの媒介契約 【専任？一般？】媒介契約の種類をご存知ですか？]]> http://www.mansyon-uru.net/faq/post-21.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-21.html マンションを売るときに役立つコラム集 Sat, 05 Mar 2011 10:44:08 +0900 分譲マンションを売る場合の注意点 分譲マンションを購入し、数年経過後に売る人は多くいます。 とくに購入後１０年くらいで売る人が多いです。 さて、こうした分譲のマンションを売る場合、どのようなところに注意すればいいのでしょう？ 売却そのものは普通の不動産・マンションを売ることと変わりません。 しかしマンションの場合は普通の不動産とは違い「管理」の問題があります。 通常分譲マンションでは、所有者による管理組合があります。 マンションをどう管理していくのか？修繕するのかなどを組合で話し合いで決めていきます。 また、この管理費や修繕積立金などは毎月物件の所有者から支払われます。（主に引き落とし） よって、分譲マンションを売る場合は管理組合に所有者が変わることを通知しなければいけません。 もちろん、これは買い手が決まってからで大丈夫です。 あと気をつけておきたいのは管理費や修繕積立金の引き落としです。 所有者が変わった通知をしたのに、引き落としのタイミングで元の所有者の口座から買主が支払うべき管理費や修繕積立金が引き落とされた。なんてこともあります。 分譲マンションを売る場合は、こうした引き継ぎもしっかり行いましょう。 一般的には仲介をする不動産屋さんが手続きを手伝ってくれます。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-20.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-20.html マンションを売るときに役立つコラム集 Fri, 25 Feb 2011 14:55:06 +0900 マンションを売るのを不動産屋さんに依頼する方法 不動産屋さんとの媒介契約について マンションを売るのを不動産屋さんに依頼には媒介契約が必要です。 媒介契約とは宅地建物取引業法に定められている契約行為です。 この契約は売主さんから不動産屋さんに依頼する契約形式となっており、売主を「委任者」・不動産屋さんを「受任者」として締結されます。 契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、売主が選択することができます。 媒介契約には、依頼者と不動産屋さんの依頼の内容、また期間、仲介手数料なども明記されます。 当然そこにはお互いに権利や義務が発生します。 不動産屋さんは媒介契約を締結したら、すぐに一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。 この媒介契約ですが、期間は3ヶ月が上限となっています。 よって1月1日に媒介契約を締結すれば、3月31日までの期間となります。 もちろん、3ヶ月以下の2ヶ月や一ヶ月間の媒介契約も可能です。 また、この媒介契約の押印する印鑑については実印などである必要はありません。 売主さんの記名と押印となってますので、普段お使いの印鑑でかまいません。]]> http://www.mansyon-uru.net/faq/post-19.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-19.html マンションを売るときに役立つコラム集 Mon, 21 Feb 2011 09:24:48 +0900 マンションを売る相場の調べ方 マンションを売る場合に、どのくらいで売れるのかという相場が気になるところ。 前から売ることが決まっていれば、情報収集に余念がないでしょう。 チラシを置いておいたり、ご近所の話など。 転勤などで急に決まった場合は相場を知ることはなかなか難しい。 そのタイミングで同じマンションの売り物件が出ていれば参考にできる。 しかしそうタイミングよく売り物件が出ていない場合もあります。 どうすれば、自分のマンションの売る相場を見極めればいいでしょう？ 簡単な方法はズバリ不動産屋さんに聞いてみること。 この場合、「聞けば必ずその不動産屋さんで売却をしなくてはいけないのか？」と不安に思われる方もいます。 聞いたからと言って別にその不動産屋さんに必ず売却を依頼する必要はありません。 しかし、やはりなかなか聞きにくい。 安い値段を言われて売り叩かれたら。。。。 そこで、まず不動産屋さんに聞く前に自分自身でマンションを売る相場を調べる方法をまとめたレポートを用意しました。 まずは自分自身で相場を知りたい方はぜひ読んでください。 無料で読めます。 本ページの最後にあるメールマガジンに登録いただくと、すぐに読むことができます。 ぜひご一読ください。 （メールマガジンの登録・購読も無料です。） http://www.mansyon-uru.net/faq/post-18.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-18.html マンションを売るときに役立つコラム集 Tue, 15 Feb 2011 10:52:44 +0900 マンションを売るときの広告 マンションを売るときの広告についてお話します。 マンションの売却を不動産屋さんに依頼した場合、その広告費用は原則不動産屋さんが負担します。 もちろん売主さんが特別に広告を依頼する場合は、相談となります。 広告にはチラシやインターネットなどいろんな手段がありますが、早い成約を望まれる場合はたくさん広告をしたほうがいいでしょう。 特に不動産屋さんによっては、勝手に「広告不可」の設定をして業者間のデータベースに掲載するところもあります。 そうなると、他社の不動産屋さんが「このマンションいいな～、うちの広告に載せたいな～」と思っても掲載できないのです。 マンションを売る場合、あなたの物件の広告掲載のルールがどうなっているかも、確認しておきましょう。 http://www.mansyon-uru.net/faq/post-17.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-17.html マンションを売るときに役立つコラム集 Sat, 12 Feb 2011 11:55:36 +0900 マンションを売るときに鍵は売主が変えるのか？ マンションを売るためにリフォームする前に」もご参考に。]]> http://www.mansyon-uru.net/faq/post-16.html http://www.mansyon-uru.net/faq/post-16.html マンションを売るときに役立つコラム集 Fri, 04 Feb 2011 09:27:49 +0900