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マンションを売るときに秘密にしておきたいこと

売主さんの中には「実は、、、、ここが壊れていて・・・・。これ秘密買主さんに秘密にしておいたほうがいいですよね、、、、」ということがあります。

私は不動産仲介という立場で、こういう話を聞いてしまった場合「買主が不利益を被る知った事実」は買主さんに伝える義務があります。

こうした隠し事や秘密にしておきたいこと。
だまって買主さんに売ってしまうことが出来たとしても、いつかはバレます。

実は今私が住んでいる借家。
何も聞かされずに住んだのですが、住み始めて1ヶ月後くらいにお隣さんがこう言いました。

「戸締りは十分気をつけてくださいね。お宅は昔2回ぐらい空き巣が入ってますから!」

・・・・何?
ようは私の住んでいるこの借家は、過去空き巣に入られているというのです。

あわてて管理している不動産屋さんに聞くと、不動産屋さんもその事実を知らず。
持ち主に聞くと「そういう事実があったこと」を認めました。

さらに、そのとき鍵も交換していないことも分りました。。。。。。

このように、秘密にしていてもほとんどの場合、後からばれます。
最初に言っておけば大事にならないことも、黙っていた為に面倒に発展します。

ぜひ、気をつけていただきたいと思います。
秘密にしておきたいことは、早めに伝えてしまう。
これが大事です。

マンションを売るときに、壊れたエアコンはどうするの?

売るマンションにつけてあるエアコン。
数台のうち1台が壊れている。

新しい家には1台も持っていかない。
その場合はどうすればいいでしょう?

まず、壊れているエアコンは撤去しましょう。
しかし、ここで問題有。

エアコンを撤去すれば、当然その場所のクロスが汚れています。
エアコンがついていれば目立つことの無かった汚れも、外したが為に目立つという可能性も。
その場合は「今はついていますが、引渡しの時には外しますね。外した跡少し汚れていると思いますが。。。」としておいてもいいでしょう。

あと気をつけて起きたポイント。
汚れが酷い場合に「クロスを張り替える」こともあると思います。

その場合、もし張替え前に古いエアコンがついていたら、もう外してしまいましょう。
もちろんエアコンが新しい場合は、クロスを張りなおしたあとにもう一度つければいいです。

しかし、古いエアコンの場合見た目も少し汚れているのであればいっそ外したほうがいい。
なぜなら、クロスが新品になればエアコン自体の古さが浮いてしまうのです。

リビングのエアコンであればあったほうがいいと思いますが、3LDKなどの場合でリビング以外の部屋であればエアコンない状態で売りに出しても大丈夫です。

マンションを売るときの媒介契約

マンションを売るとき、ほとんどの方が不動産屋さんに売ることを依頼します。
その依頼することを媒介契約と言います。

売主さんが「委任者」、依頼を受ける不動産屋さんを「受任者」として契約し、不動産屋さんはこの契約があってはじめて売主さんの物件を売ることができます。

また、この媒介契約というのは3種類あります。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

この3つがあります。
専任とつくものは、依頼する不動産屋さんを1つにしなければいけない。
一般の場合は2社、3社と数社に依頼ができるとい仕組みです。

また、媒介契約は期間の限度が3ヶ月以内となっています。
よって、3ヶ月たって依頼していた不動産屋さんでは売れない場合は、不動産屋さんを変えることももちろん可能です。

ではこの媒介契約、3つのうちどれを選べばいいのか?
これは非常に難しい問題です。
なぜなら、どれもメリットデメリットがあります。

また、売主さんのおかれている状況によって一般の方がいい場合もあれば、専任がぴったりの方もいるのです。

3種類の媒介契約についてはこちらのコラムで詳しく書かれています。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

【専任?一般?】媒介契約の種類をご存知ですか?

分譲マンションを売る場合の注意点

分譲マンションを購入し、数年経過後に売る人は多くいます。
とくに購入後10年くらいで売る人が多いです。

さて、こうした分譲のマンションを売る場合、どのようなところに注意すればいいのでしょう?

売却そのものは普通の不動産・マンションを売ることと変わりません。
しかしマンションの場合は普通の不動産とは違い「管理」の問題があります。

通常分譲マンションでは、所有者による管理組合があります。
マンションをどう管理していくのか?修繕するのかなどを組合で話し合いで決めていきます。

また、この管理費や修繕積立金などは毎月物件の所有者から支払われます。(主に引き落とし)
よって、分譲マンションを売る場合は管理組合に所有者が変わることを通知しなければいけません。

もちろん、これは買い手が決まってからで大丈夫です。
あと気をつけておきたいのは管理費や修繕積立金の引き落としです。

所有者が変わった通知をしたのに、引き落としのタイミングで元の所有者の口座から買主が支払うべき管理費や修繕積立金が引き落とされた。なんてこともあります。

分譲マンションを売る場合は、こうした引き継ぎもしっかり行いましょう。
一般的には仲介をする不動産屋さんが手続きを手伝ってくれます。

マンションを売るのを不動産屋さんに依頼する方法

不動産屋さんとの媒介契約について

マンションを売るのを不動産屋さんに依頼には媒介契約が必要です。
媒介契約とは宅地建物取引業法に定められている契約行為です。
この契約は売主さんから不動産屋さんに依頼する契約形式となっており、売主を「委任者」・不動産屋さんを「受任者」として締結されます。

契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、売主が選択することができます。

媒介契約には、依頼者と不動産屋さんの依頼の内容、また期間、仲介手数料なども明記されます。
当然そこにはお互いに権利や義務が発生します。

不動産屋さんは媒介契約を締結したら、すぐに一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

この媒介契約ですが、期間は3ヶ月が上限となっています。
よって1月1日に媒介契約を締結すれば、3月31日までの期間となります。
もちろん、3ヶ月以下の2ヶ月や一ヶ月間の媒介契約も可能です。

また、この媒介契約の押印する印鑑については実印などである必要はありません。
売主さんの記名と押印となってますので、普段お使いの印鑑でかまいません。

マンションを売る相場の調べ方

マンションを売る場合に、どのくらいで売れるのかという相場が気になるところ。
前から売ることが決まっていれば、情報収集に余念がないでしょう。
チラシを置いておいたり、ご近所の話など。

転勤などで急に決まった場合は相場を知ることはなかなか難しい。
そのタイミングで同じマンションの売り物件が出ていれば参考にできる。
しかしそうタイミングよく売り物件が出ていない場合もあります。

どうすれば、自分のマンションの売る相場を見極めればいいでしょう?
簡単な方法はズバリ不動産屋さんに聞いてみること。

この場合、「聞けば必ずその不動産屋さんで売却をしなくてはいけないのか?」と不安に思われる方もいます。

聞いたからと言って別にその不動産屋さんに必ず売却を依頼する必要はありません。
しかし、やはりなかなか聞きにくい。
安い値段を言われて売り叩かれたら。。。。

そこで、まず不動産屋さんに聞く前に自分自身でマンションを売る相場を調べる方法をまとめたレポートを用意しました。
まずは自分自身で相場を知りたい方はぜひ読んでください。
無料で読めます。

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ぜひご一読ください。
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マンションを売るときの広告

マンションを売るときの広告についてお話します。
マンションの売却を不動産屋さんに依頼した場合、その広告費用は原則不動産屋さんが負担します。

もちろん売主さんが特別に広告を依頼する場合は、相談となります。

広告にはチラシやインターネットなどいろんな手段がありますが、早い成約を望まれる場合はたくさん広告をしたほうがいいでしょう。

特に不動産屋さんによっては、勝手に「広告不可」の設定をして業者間のデータベースに掲載するところもあります。

そうなると、他社の不動産屋さんが「このマンションいいな~、うちの広告に載せたいな~」と思っても掲載できないのです。

マンションを売る場合、あなたの物件の広告掲載のルールがどうなっているかも、確認しておきましょう。

マンションを売るときに鍵は売主が変えるのか?

マンションを売る場合には、その家の鍵は引渡しまでに売主がお金を負担して変えるのでしょうか?

これについては、ケースバイケースがあるもののほとんどの場合は「そのままの状態」で買主に引き渡します。

買い手が入居する際にどんな鍵を取り付けるのか?
セキュリテイの度合いによります。
よって、売り手としては今手元にある鍵を集めておいてそれを決済のときに渡せばいいでしょう。

もちろん、鍵そのものが壊れているという場合は直しておく必要があります。
また、ポストの鍵がある場合で「紛失してしまった」場合は、買い手も非常に困りますので、その部分だけは売主負担で鍵交換となると考えておいて下さいね。

マンションを売る前の鍵の交換やリフォームについては、マンション売却アドバイザー田中徹也の「マンションを売るためにリフォームする前に」もご参考に。

マンションを売る理由を考えておくこと

マンションを売る場合、買う場合と違い必ず「売らなくてはいけない理由」があります。
まずここさえしっかり見極めができればマンションを売る目的がしっかりします。

なぜマンションを売るのか?
そもそも売る必要は?
売ってどうしたいのか?

これらをまず明確化する必要があります。
ここをはっきりせずに売ることを進めようとしても、行く先のはっきりしない航海になるだけ。
逆に売る目的が明確になっていれば無駄な動きもないです。

ですので売る方法というテクニックも大事ですが、まずマンションを売る目的や、それによって得たい状況を見据えること。

これがかしこくマンションを売るための第一歩なのです。
その目的の明確化などについてマンション売却の専門家との電話相談などをご利用ください。

マンションを売る仲介手数料は?

マンションを売る場合でも不動産屋さんに対する仲介手数料が必要になります。

一般的には「成約価格×3.15%+63,000円」が上限となります。
よって2,500万円で成約したのであれば

2,500万円×3.15%+63,000円
=850,500円(税込)

このようになります。
そして仲介手数料は原則決済引渡し時に一括で支払います。

しかし都道府県の不動産業者への指導で
・契約時に半金
・決済時に残金
このように支払ってももらってもいいよ、となってるので大抵の場合は2回に分けて支払うと知っておいて下さいね。

参考記事:マンションを売るときに必要な費用


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