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マンションを売るか貸すか

マンションを売るか貸すか?

これはマンションを売ろうと思った人の多くが必ず悩む選択です。
しかし、私はこのお悩みに対しては

「原則売る」を提案しています。

それには以下のような理由があります。

今度の日本の不動産市場を見据えて

今後日本の不動産市場が上昇することがどうしても考えられません。
ということは賃料も上がらない、また物件の価格そのもののあがりません。

また、ほとんどのマンションが買い手市場、借りて市場です。
ですから、あえて貸主になることで、その経済戦争の弱いほうに足を踏み入れる必要性はないのではと思ってます。

また、人に貸してしまえば、すぐに売ることができませんし売れにくくなります。

なぜ、売れにくくなるのかについては、『マンションを「売るか?」「貸すか?」の判断』をお読みいただくと参考になると思います。

流通性を考えて

手元に不動産を持っていても、すぐに現金化したいときは時間が掛かります。

安くなってもすぐに現金化したい場合は買取というシステムもありますが、もったいないですよね。
しかし、売って現金にしておけば、入用があってもすぐに使えます。

このような理由で、原則売ることを提案しています。

しかし、もちろん不動産は個別性が高いし所有者の状況も違います。
だからあくまで原則、例外もあることは注意してくださいね。

マンションを売る決断

マンションを売る時に一番にすることは、「売ることを決断する」ということです。

これがしっかり出来ていないと、いざ話が来たときでも
「どうしようかな~。この条件で損じゃないかな~」と心が揺れるのです。

そして、この揺れが大切な判断を鈍らすのです。

ちゃんと決断していない人は、第三者目線での正確な情報があっても、斜めに見てしまいます。
「え?そんなに安いはずがない」とか。

しかし、それが現実の条件であれば、その条件を飲むことが結果としていい場合もあるのです。
だから、まず冷静に自分のマンションを売っていくためにも、最初にやるべきことは「売る決断」なのです。

マンションを売る価格は?

マンションを売る場合に、どの程度の価格が自分のマンションにとって適切なのか?
これをじっくり考えたことはありますか?

この価格については、2つの考え方があります。

売りたい価格

これは売主として売りたいと思っている価格です。

売れる価格

実際に売買される価格です。

このように2つの価格があるのですが、この2つが近い状況にあるマンションは売れやすいです。
しかし、中にはローンの残債の問題などで「これ以下には価格を下げられない」という売主さんもいます。

そうなると、この2つの価格が乖離していきます。
当然、それは売れにくくなります。

でも多くの売主さんは、この2つの価格が混合してしまっているのです。
マンションを売る場合は、まずこの2つの価格を見極めることを行いましょう。

マンションを売る場合の注意点

お金と気持ちは切り離して考えてください。

マンションを売る場合に気をつけないといけないこと。
それは「お金の問題」と「気持ちの問題」を一緒にしてはいけないと言うことです。

まず感情を横に置いておき、その上でマンションを売ることでお金の問題を解決できるかを明確にしないといけません。

しかし、多くの方が「売りたい」という感情(気持ち)が先走ります。
そして動いて後でお金の問題にぶちあたるのです。

マンションを売る目的は?

もともと明確なマンションを売る目的があった人も、この順序を間違えて動くと「何のためにマンションを売るのか」を見失うのです。

・こうなりたいからマンションを売りたい。
・そのためには、このようなお金の問題がある。
・それをまず解決できるか?
・次に、当初の目的を達成できるか?

この順番で見直してくださいね。

マンションを売ることが正しいか?

マンションを売ろうとする人の多くは、売ることをもう前提として話を進めていきます。
しかし、中には「それは売らないほうがいいんじゃないの?」という人がいることも事実です。

例えば、売って毎月の支払いを楽にしたい人がいます。
売ればローンから開放される。
しかし生活水準は下げられない。

こんな場合、売ることはできますが、当然どこか賃貸にはいる必要が出てきます。
そうすれば毎月賃料もかかれば、引越し代や保証金や礼金も掛かる。

お金が出て行かないように売ったのに、結果余計にお金が掛かってしまった。
そんな本末転倒なこともありえるのです。

マンションを売るときは、まず売るという選択肢が1番なのか?
それをよく考えたうえで行動しましょう。

2012年、マンションを売るときに知っておいてください。

「今年はマンションを売る」

そのようにお考えのあなたに、今回は今年の不動産市場についてお話します。
2011年と比較し、まず変わらないことは

・買い手市場が続く

ということです。
それも去年以上に。

最近住宅ローンの審査も厳しくなってきました。
理由は買い手の職業形態にも関係しています。

昔は終身雇用を前提にして仕事していましたが、現在ではヘッドハンテイングや新規事業部立ち上げなどが多く、そのたびに会社が変わる。
それが銀行によって評価が変わる。

今の仕事を始めてまだ2年。
なんていう人が増えます。
これに対し、厳しい審査でローンが通らない。

結果として買えない人が増えているのです。
この傾向は今年もさらに強まります。

また震災の影響もあります。
震災そのものではなく、震災により不動産の見方が変わりました。
これにより今までは普通に売れていたマンションが

「地震のときは危ない!」

とリスクと感じる人が増えます。

このように、2012年は2011年で現れてきた現象が、個々の不動産売買にいよいよ本格的に関係してきます。

それをどのように回避して、かしこくマンションを売るのか?

今年マンションを売る人は、このサイトの情報をしっかりキャッチしてマンションを売却を成功させてください。

マンションを売る人が陥る罠

マンション売却の間違った常識

マンションを売る人が陥る罠があります。
それは「これぐらいであれば売れるだろう」と素人判断することです。

例えば自分のマンションを売り出す際に「前に下の部屋で売りに出ていた部屋が○○○○万円だったので、うりに部屋ならこのぐらいで売れるだろう」と思い、不動産屋さんに査定を依頼する。

結果、想像していた価格より安い査定額が。。。。。

「え?なんでこんなに安いの?」

マンションを売る場合、必ずその理由があります。
その理由により、売りに出す価格は変わるのです。

過去同じマンションで売りに出したものがあっても、売主さんの状況は分かりません。
また、売り出し価格が分かっても「売れた価格」は分からない場合が多いのです。

価格の思い込みをしていると、不動産屋さんの査定が出てきたときに相談しにくくなります。
過去の話を知っていたとしても「横にいったん置いておいて」ニュートラルな状態で査定を受けましょう。

マンション売却のこちらのコラムも参考にしてみてください。

投資用のマンションを売る

一口にマンションと言っても住宅用のマンションもあれば「投資用」として所有しているマンションを売る場合もあります。

投資用マンションを売る場合は、住宅用とは「買う方の属性」がまるで違います。
そして価格の決定方法も「利回り」が重視されます。

もし同じマンションであってもAという部屋は月額6万円で貸している。
Bという部屋が7万円で貸しているとしましょう。

この場合、両方の部屋とも「利回り8%の物件」として売りに出すと、売り出し価格はどれくらいちがうでしょう?

式:年間の収入÷利回り=その利回りでの売り出し価格

これが式ですので、これに当てはめて計算すれば賃料6万円のAは900万円。
対し、賃料7万円のBは1,050万円。

同じ建物内でも賃料が1万円違えば同じ利回りで売り出し価格が150万円も変わってくるのです!
そういう仕組みから考えると、投資用マンションを売ることを考えた場合で少しでも賃料を高く契約することが大事だといえます。

1万円の差が150万円とすれば、がんばって粘って交渉して賃料を2千円でも高く契約できれば、売るときにはその2千円が30万円になるという計算になるのです。

マンションを売る時期は?

マンションを売る場合に時期を気にされる方がいます。
しかし、この時期についてはいろんな考え方があります。

不動産屋さんが営業トークで「よく物件が動く時期です!」なんていいますよね。
でもそれって本当でしょうか?

確かに物件によっては動く時期はあります。
しかし、最近の経済事情を見る限り、「時期を待って売る」よりも、「早く売り出して買い手を見つける」ことのほうが大事です。

では、「売りに出したいけど、引越しは半年後」なんて場合はどうすればいいのでしょう?
その場合は早く売りに出した上で「引渡し時期は○年○月」というように時期を指定すれば大丈夫です。

早く買い手を見つけることで、精神的にも楽になりますからね。

マンションを売るときにいらない家具はどうしたらいい?

マンションを売るときに、新居で不要になる家具がある。
この場合はどうすればいいでしょうか?

まず、だれが見ても傷みが激しかったり、修繕にお金が掛かる。
また汚れているものは捨ててしまいましょう。

しかし、部屋にあわせて作ったクローゼットや作り付けの家具。
こうしたものは、わざわざ先に取り外すことはありません。

買い手に見てもらい、相手が「欲しい」と言えばそのまま引渡しすればいいでしょう。
ただ、その場合は2つの注意点があります。

1つめは修繕の義務を負わないようにすること。
引渡しの前に売主として動作や傷みがないかはチェックします。
しかし、引渡し後に壊れても責任持たないよ。としっかり確認しておいてください。

2つめは有料にすること。
高級な家具を引き渡す場合は、買い手と相談すればいいでしょう。
しかし、中古のエアコンなどの場合は有料で売ることで、将来修繕について揉める可能性がでてきます。

買い手の立場で言えば、「金出して買ったのに、壊れている!!」と感情的になりますよね。
そうならない為にも、よほど高額なもので無い限りは無料で譲り渡して責任は持たない、というスタンスがいいと思います。

また、継続して設備の修繕やチェックがある場合は、その担当業者も紹介しておくといいですね。


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