マンションを売るときに役立つコラム集 - マンションを売るときのお役立ちサイト

２０１２年、マンションを売るときに知っておいてください。

「今年はマンションを売る」

そのようにお考えのあなたに、今回は今年の不動産市場についてお話します。
２０１１年と比較し、まず変わらないことは

・買い手市場が続く

ということです。
それも去年以上に。

最近住宅ローンの審査も厳しくなってきました。
理由は買い手の職業形態にも関係しています。

昔は終身雇用を前提にして仕事していましたが、現在ではヘッドハンテイングや新規事業部立ち上げなどが多く、そのたびに会社が変わる。
それが銀行によって評価が変わる。

今の仕事を始めてまだ２年。
なんていう人が増えます。
これに対し、厳しい審査でローンが通らない。

結果として買えない人が増えているのです。
この傾向は今年もさらに強まります。

また震災の影響もあります。
震災そのものではなく、震災により不動産の見方が変わりました。
これにより今までは普通に売れていたマンションが

「地震のときは危ない！」

とリスクと感じる人が増えます。

このように、２０１２年は２０１１年で現れてきた現象が、個々の不動産売買にいよいよ本格的に関係してきます。

それをどのように回避して、かしこくマンションを売るのか？

今年マンションを売る人は、このサイトの情報をしっかりキャッチしてマンションを売却を成功させてください。

マンションを売る人が陥る罠

マンション売却の間違った常識

マンションを売る人が陥る罠があります。
それは「これぐらいであれば売れるだろう」と素人判断することです。

例えば自分のマンションを売り出す際に「前に下の部屋で売りに出ていた部屋が○○○○万円だったので、うりに部屋ならこのぐらいで売れるだろう」と思い、不動産屋さんに査定を依頼する。

結果、想像していた価格より安い査定額が。。。。。

「え？なんでこんなに安いの？」

マンションを売る場合、必ずその理由があります。
その理由により、売りに出す価格は変わるのです。

過去同じマンションで売りに出したものがあっても、売主さんの状況は分かりません。
また、売り出し価格が分かっても「売れた価格」は分からない場合が多いのです。

価格の思い込みをしていると、不動産屋さんの査定が出てきたときに相談しにくくなります。
過去の話を知っていたとしても「横にいったん置いておいて」ニュートラルな状態で査定を受けましょう。

マンション売却のこちらのコラムも参考にしてみてください。

投資用のマンションを売る

一口にマンションと言っても住宅用のマンションもあれば「投資用」として所有しているマンションを売る場合もあります。

投資用マンションを売る場合は、住宅用とは「買う方の属性」がまるで違います。
そして価格の決定方法も「利回り」が重視されます。

もし同じマンションであってもＡという部屋は月額６万円で貸している。
Ｂという部屋が７万円で貸しているとしましょう。

この場合、両方の部屋とも「利回り８％の物件」として売りに出すと、売り出し価格はどれくらいちがうでしょう？

式：年間の収入÷利回り＝その利回りでの売り出し価格

これが式ですので、これに当てはめて計算すれば賃料６万円のＡは９００万円。
対し、賃料７万円のＢは１，０５０万円。

同じ建物内でも賃料が１万円違えば同じ利回りで売り出し価格が１５０万円も変わってくるのです！
そういう仕組みから考えると、投資用マンションを売ることを考えた場合で少しでも賃料を高く契約することが大事だといえます。

１万円の差が１５０万円とすれば、がんばって粘って交渉して賃料を２千円でも高く契約できれば、売るときにはその２千円が３０万円になるという計算になるのです。

マンションを売る時期は？

マンションを売る場合に時期を気にされる方がいます。
しかし、この時期についてはいろんな考え方があります。

不動産屋さんが営業トークで「よく物件が動く時期です！」なんていいますよね。
でもそれって本当でしょうか？

確かに物件によっては動く時期はあります。
しかし、最近の経済事情を見る限り、「時期を待って売る」よりも、「早く売り出して買い手を見つける」ことのほうが大事です。

では、「売りに出したいけど、引越しは半年後」なんて場合はどうすればいいのでしょう？
その場合は早く売りに出した上で「引渡し時期は○年○月」というように時期を指定すれば大丈夫です。

早く買い手を見つけることで、精神的にも楽になりますからね。

マンションを売るときにいらない家具はどうしたらいい？

マンションを売るときに、新居で不要になる家具がある。
この場合はどうすればいいでしょうか？

まず、だれが見ても傷みが激しかったり、修繕にお金が掛かる。
また汚れているものは捨ててしまいましょう。

しかし、部屋にあわせて作ったクローゼットや作り付けの家具。
こうしたものは、わざわざ先に取り外すことはありません。

買い手に見てもらい、相手が「欲しい」と言えばそのまま引渡しすればいいでしょう。
ただ、その場合は２つの注意点があります。

１つめは修繕の義務を負わないようにすること。
引渡しの前に売主として動作や傷みがないかはチェックします。
しかし、引渡し後に壊れても責任持たないよ。としっかり確認しておいてください。

２つめは有料にすること。
高級な家具を引き渡す場合は、買い手と相談すればいいでしょう。
しかし、中古のエアコンなどの場合は有料で売ることで、将来修繕について揉める可能性がでてきます。

買い手の立場で言えば、「金出して買ったのに、壊れている！！」と感情的になりますよね。
そうならない為にも、よほど高額なもので無い限りは無料で譲り渡して責任は持たない、というスタンスがいいと思います。

また、継続して設備の修繕やチェックがある場合は、その担当業者も紹介しておくといいですね。

マンションを売るときに秘密にしておきたいこと

売主さんの中には「実は、、、、ここが壊れていて・・・・。これ秘密買主さんに秘密にしておいたほうがいいですよね、、、、」ということがあります。

私は不動産仲介という立場で、こういう話を聞いてしまった場合「買主が不利益を被る知った事実」は買主さんに伝える義務があります。

こうした隠し事や秘密にしておきたいこと。
だまって買主さんに売ってしまうことが出来たとしても、いつかはバレます。

実は今私が住んでいる借家。
何も聞かされずに住んだのですが、住み始めて１ヶ月後くらいにお隣さんがこう言いました。

「戸締りは十分気をつけてくださいね。お宅は昔２回ぐらい空き巣が入ってますから！」

・・・・何？
ようは私の住んでいるこの借家は、過去空き巣に入られているというのです。

あわてて管理している不動産屋さんに聞くと、不動産屋さんもその事実を知らず。
持ち主に聞くと「そういう事実があったこと」を認めました。

さらに、そのとき鍵も交換していないことも分りました。。。。。。

このように、秘密にしていてもほとんどの場合、後からばれます。
最初に言っておけば大事にならないことも、黙っていた為に面倒に発展します。

ぜひ、気をつけていただきたいと思います。
秘密にしておきたいことは、早めに伝えてしまう。
これが大事です。

マンションを売るときに、壊れたエアコンはどうするの？

売るマンションにつけてあるエアコン。
数台のうち１台が壊れている。

新しい家には１台も持っていかない。
その場合はどうすればいいでしょう？

まず、壊れているエアコンは撤去しましょう。
しかし、ここで問題有。

エアコンを撤去すれば、当然その場所のクロスが汚れています。
エアコンがついていれば目立つことの無かった汚れも、外したが為に目立つという可能性も。
その場合は「今はついていますが、引渡しの時には外しますね。外した跡少し汚れていると思いますが。。。」としておいてもいいでしょう。

あと気をつけて起きたポイント。
汚れが酷い場合に「クロスを張り替える」こともあると思います。

その場合、もし張替え前に古いエアコンがついていたら、もう外してしまいましょう。
もちろんエアコンが新しい場合は、クロスを張りなおしたあとにもう一度つければいいです。

しかし、古いエアコンの場合見た目も少し汚れているのであればいっそ外したほうがいい。
なぜなら、クロスが新品になればエアコン自体の古さが浮いてしまうのです。

リビングのエアコンであればあったほうがいいと思いますが、３LDKなどの場合でリビング以外の部屋であればエアコンない状態で売りに出しても大丈夫です。

マンションを売るときの媒介契約

マンションを売るとき、ほとんどの方が不動産屋さんに売ることを依頼します。
その依頼することを媒介契約と言います。

売主さんが「委任者」、依頼を受ける不動産屋さんを「受任者」として契約し、不動産屋さんはこの契約があってはじめて売主さんの物件を売ることができます。

また、この媒介契約というのは３種類あります。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

この３つがあります。
専任とつくものは、依頼する不動産屋さんを１つにしなければいけない。
一般の場合は２社、３社と数社に依頼ができるとい仕組みです。

また、媒介契約は期間の限度が３ヶ月以内となっています。
よって、３ヶ月たって依頼していた不動産屋さんでは売れない場合は、不動産屋さんを変えることももちろん可能です。

ではこの媒介契約、３つのうちどれを選べばいいのか？
これは非常に難しい問題です。
なぜなら、どれもメリットデメリットがあります。

また、売主さんのおかれている状況によって一般の方がいい場合もあれば、専任がぴったりの方もいるのです。

３種類の媒介契約についてはこちらのコラムで詳しく書かれています。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

【専任？一般？】媒介契約の種類をご存知ですか？

分譲マンションを売る場合の注意点

分譲マンションを購入し、数年経過後に売る人は多くいます。
とくに購入後１０年くらいで売る人が多いです。

さて、こうした分譲のマンションを売る場合、どのようなところに注意すればいいのでしょう？

売却そのものは普通の不動産・マンションを売ることと変わりません。
しかしマンションの場合は普通の不動産とは違い「管理」の問題があります。

通常分譲マンションでは、所有者による管理組合があります。
マンションをどう管理していくのか？修繕するのかなどを組合で話し合いで決めていきます。

また、この管理費や修繕積立金などは毎月物件の所有者から支払われます。（主に引き落とし）
よって、分譲マンションを売る場合は管理組合に所有者が変わることを通知しなければいけません。

もちろん、これは買い手が決まってからで大丈夫です。
あと気をつけておきたいのは管理費や修繕積立金の引き落としです。

所有者が変わった通知をしたのに、引き落としのタイミングで元の所有者の口座から買主が支払うべき管理費や修繕積立金が引き落とされた。なんてこともあります。

分譲マンションを売る場合は、こうした引き継ぎもしっかり行いましょう。
一般的には仲介をする不動産屋さんが手続きを手伝ってくれます。

マンションを売るのを不動産屋さんに依頼する方法

不動産屋さんとの媒介契約について

マンションを売るのを不動産屋さんに依頼には媒介契約が必要です。
媒介契約とは宅地建物取引業法に定められている契約行為です。
この契約は売主さんから不動産屋さんに依頼する契約形式となっており、売主を「委任者」・不動産屋さんを「受任者」として締結されます。

契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、売主が選択することができます。

媒介契約には、依頼者と不動産屋さんの依頼の内容、また期間、仲介手数料なども明記されます。
当然そこにはお互いに権利や義務が発生します。

不動産屋さんは媒介契約を締結したら、すぐに一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

この媒介契約ですが、期間は3ヶ月が上限となっています。
よって1月1日に媒介契約を締結すれば、3月31日までの期間となります。
もちろん、3ヶ月以下の2ヶ月や一ヶ月間の媒介契約も可能です。

また、この媒介契約の押印する印鑑については実印などである必要はありません。
売主さんの記名と押印となってますので、普段お使いの印鑑でかまいません。

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